Lei Inquilinato Alterações pela lei Nº 12.112 (1)

DAS ALTERAÇÕES DA LEI DO INQUILINATO PELA LEI 12.112 DE 09 DE DEZEMBRO DE 2009

 

A Lei 12.112 de 09 de Dezembro de 2009 trouxe relevantes alterações à Lei do Inquilinato (8.245/.91). Desde então, meios não-especializados passaram a tratá-la, inclusive, como “nova lei do inquilinato”. 

O espírito que norteia as alterações é, sem dúvida alguma, a maior segurança jurídica nas relações locatícias. Em síntese, por meio de normas que criam diretamente maiores garantias e outras que visam tapar lacunas legislativas, limitando a subjetividade na interpretação do sistema legal do inquilinato.

Como exemplo da primeira situação podemos citar a ampliação do prazo de responsabilidade do fiador exonerado, previsto na norma geral do Código Civil. Da segunda, a determinação de um prazo certo (trinta dias) para o locatário oferecer nova garantia à locação, quando intimado para isso.

Algumas modificações refletem o entendimento já preexistente na doutrina ou na jurisprudência. Todavia, tal fato não retira a relevância das novas regras. No mínimo, como dito, as mudanças servem para preencher e dar maior objetividade ao sistema.

É certo que as alterações devem contribuir para que o mercado locatício ganhe maior pujança, pois a locação tornar-se-á um investimento mais simples e de menor risco. A viabilidade do despejo liminar com base na falta de pagamento, para contratos sem garantia, é uma salutar tentativa de desburocratização da contratação, sem retirar a segurança da mesma.

Passemos, então, a análise de cada alteração trazida pela Lei 12.112 de 09 de Dezembro de 2009:

DA REDUÇÃO DA MULTA EM CASO DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL, PELO LOCATÁRIO, ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

ALTERAÇÃO:

“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

..............................................................................................."

O locatário tem o direito de devolver o imóvel locado antes do término do prazo contratual. Todavia, deve pagar multa, geralmente prevista no contrato, ao locador.

Nesse particular, a alteração promovida pela lei 12.112/09 se deu no sentido de determinar que, em tais casos, a multa deve ser paga de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato.

Assim, caso a multa seja de R$ 1.000,00 (mil reais) e o locatário tenha cumprido a metade do prazo contratual, o pagamento, então, será de R$ 500,00 (quinhentos reais) a título de penalidade. Essa relação de proporcionalidade já era reiteradamente utilizada pela jurisprudência.

O “art. 924” mencionado no texto anterior da lei era dispositivo do já revogado Código Civil de 1916. Desta forma, a alteração, além de expressamente prever uma forma objetiva e clara para a solução dos casos em questão, excluiu menção ao dispositivo legal revogado. 

Interessante observar que a redução da multa de forma proporcional ao tempo do contrato é uma regra cogente, ou seja, não admite estipulação contratual em contrário. Eventual cláusula que retire tal direito do locatário não terá, portanto, qualquer valor.

DA FIANÇA NO CASO DE SUB-ROGAÇÃO NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

ALTERAÇÃO:

"Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a subrogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador."

Na locação, a sub-rogação pode ser sintetizada como a substituição do locatário primitivo por pessoa diversa, a qual assume todos os direitos e obrigações daquele.

Pela regra do dispositivo ora analisado, ocorrerá sub-rogação nas locações residenciais quando, após rompimento da sociedade conjugal ou da união estável, continue no imóvel o cônjuge ou o companheiro diverso do que contratou a locação.  

A primeira alteração no art. 12 em questão foi a singela substituição do termo “sociedade concubinária” por “união estável”, que é o instituo vigente no direito brasileiro que reconhece como entidade familiar a convivência pública, continua e duradoura, entre homem e mulher, com o objetivo de constituição de família.    

A obrigação do sub-rogado de notificar o locador, dando-lhe ciência da sub-rogação, foi estendida também ao caso previsto no art. 11 da lei, ou seja, falecimento do locatário.

A lei 12.112/09 criou, ainda, uma nova obrigação ao sub-rogado, de notificação do fiador, quando houver, oportunizando que este se exonere do encargo assumido, no prazo de trinta dias. Caso não o faça no prazo mencionado, a fiança prevalecerá como contratada no contrato primitivo.

No caso de manifestação do fiador pela exoneração, persistirão as obrigações assumidas por este pelo prazo de 120 dias, contados da comunicação ao locador. Prazo suficiente para que as partes negociem uma nova garantia locatícia.

Tais alterações são bem-vindas, visto que a lei não era clara sobre a subsistência ou não da fiança quando da sub-rogação. O novo texto legal confere, portanto, mais segurança às relações locatícias, nesse particular.   

Não obstante, o legislador perdeu a oportunidade de estipular prazo certo para que o sub-rogado nos direitos do locatário notifique o locador. Continuamos, logo, entendendo que tal notificação deve ser comunicada até o primeiro pagamento.   

DA EXTENSÃO DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS EM CASO DE PRORROGAÇÃO LEGAL DO CONRATO

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

ALTERAÇÃO:

"Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."

Salvo disposição contratual em contrário, a garantia locatícia se estende até a devolução do imóvel. Regra esta que já era prevista na redação anterior do artigo 39.

O dispositivo em questão foi alterado para constar que tal extensão da garantia se dá mesmo quando a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado.

Em síntese, a Lei do Inquilinato determina que, após o término do prazo contratual, caso o locatário permaneça no imóvel, sem resistência do locador, pelo prazo de 30 (trinta) dias, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado.

Em especial no que diz respeito à fiança, até pouco tempo atrás havia grande divergência jurisprudencial sobre sua continuidade ou não em caso de prorrogação legal do contrato. Divergência esta gerada, principalmente, pela interpretação da Súmula 214, do Superior Tribunal de Justiça, que diz: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.”

Todavia, hoje, a questão já estava pacificada no STJ da seguinte forma: o fiador responde pela prorrogação do contrato até a efetiva entrega do imóvel, desde que haja cláusula contratual nesse sentido e o mesmo não tenha requerido sua exoneração da obrigação. A Súmula 214 somente se aplica, então, aos casos de prorrogação negociada da locação, da qual não anui o fiador, e não aos casos de prorrogação legal do contrato .

Entendemos que, pela nova regra legal, passa a ser desnecessária a previsão contratual de que o fiador se obriga até a entrega das chaves, caso seja este o interesse das partes, já que somente cláusula em sentido contrário pode eximir o fiador de tal obrigação.

DA EXIGÊNCIA DE NOVA GARANTIA

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

ALTERAÇÃO:

"Art.40..............................................................................................................................................................................................

II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

..........................................................................................................

X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação."

Em determinadas hipóteses, o art. 40 da Lei do Inquilinato autoriza o locador a exigir nova garantia locatícia, no intuito de preservar a segurança da relação.

A atual redação do inciso II passa a prever tal autorização no caso de recuperação judicial do fiador primitivo, o que se mostra razoável em face da insegurança da garantia em tais casos.

A Lei 12.112/09 acresceu, ainda, ao art. 40, o inciso X, possibilitando a exigência de nova garantia no caso de exoneração do fiador que continuou obrigado, pela regra do art. 39, quando da prorrogação legal da locação.

A exoneração é um direito do fiador, previsto no art. 835 do Código Civil, sempre que este se vir obrigado por prazo indeterminado. Interessante observar que se trata de norma de ordem pública, portanto, a renúncia ao direito de exoneração, eventualmente prevista no contrato de locação, não produz qualquer efeito legal.   

O mesmo inciso X também prevê que o fiador continuará obrigado pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador da exoneração. Nesse particular, a norma ampliou o prazo de 60 (sessenta) dias previsto na regra geral do mencionado art. 835 do Código Civil.

A última alteração da Lei 12.112/09, no artigo em análise, foi o acréscimo do parágrafo único, que estabelece o prazo de 30 (trinta) dias para o locatário renovar a garantia, após ser notificado pelo locador, sob pena de rescisão da locação. Esta já era a orientação da doutrina.

DA VIABILIDADE DO DESPEJO LIMINAR (cont. pag. 2)

 

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