Lei Inquilinato Alterações pela lei Nº 12.112 (2)

DAS ALTERAÇÕES DA LEI DO INQUILINATO PELA LEI 12.112 DE 09 DE DEZEMBRO DE 2009

DA VIABILIDADE DO DESPEJO LIMINAR

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

§  2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

ALTERAÇÃO:

"Art. 59. ...................................................................................

§1o......................................................................................................................................................................................................

VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

...........................................................................................................

§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62."

O deferimento de liminar em ação de despejo é restrito às hipóteses previstas na lei. Ao §1º do art. 59 foram acrescentados mais quatro incisos, cada um com uma nova autorização para o despejo liminar.

A primeira é para produção de reparos urgentes no imóvel, determinados pelo poder público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário, ou, caso possam, este se recuse a consenti-las.

A segunda nos casos em que o locatário, notificado para prestar nova garantia nos termos do parágrafo único do art. 40, deixa de fazê-lo no prazo legal (trinta dias).

A terceira nova autorização se dá quando do término da locação não residencial, desde que a ação de despejo tenha sido proposta em até trinta dias desse termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. Ou seja, nos casos de denúncia vazia da locação, como possibilitam os arts. 56 e 57. Em tais casos, já havia uma tendência jurisprudencial no sentido de se deferir a antecipação de tutela. 

A última hipótese é pela falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação, quando o contrato estiver desprovido de qualquer garantia prevista no art. 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia). 

Neste último caso, o novo texto legal, via do acrescido § 3º, possibilita ao locatário inadimplente a purgação da mora dentro do prazo de 15 (quinze) dias a ser concedido para desocupação do imóvel.

O pagamento deve contemplar, nos termos do inciso II, do art. 62, o valor atualizado dos aluguéis e acessórios em atraso, as multas ou penalidades contratuais (quando for o caso), os juros de mora, as custas e honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.   

A possibilidade de despejo liminar, em casos onde o contrato não possui garantia, representa a mudança mais profunda do presente dispositivo. A locação sem uma boa garantia representava um negócio de risco extremamente elevado, de forma que pouco era vista.

Na prática, muitas vezes se observava que negócios não eram promovidos pela dificuldade ou pela onerosidade de uma garantia idônea. Assim, muito provavelmente, tal alteração legal aquecerá o mercado locatício, pela facilidade que traz para a retomada do bem.

DO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar - se - á o     seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d)     as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;

IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

ALTERAÇÃO:

"Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

...........................................................................................................

III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

...........................................................................................................

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação."


A ação de despejo por falta de pagamento, certamente um dos pontos nodais da relação locatícia, possui regramento específico no art. 62 da Lei do Inquilinato.

A primeira alteração do presente dispositivo se deu no sentido de autorizar a ação de despejo também pela falta de pagamento do aluguel provisório (art. 68, II e 72, §4º) e de diferenças de aluguéis (art. 73).

A nova redação do inciso I dispõe expressamente que, no despejo cumulado com cobrança, o fiador deve compor o pólo passivo da lide. Situação esta que a jurisprudência já vinha entendendo viável .

Embora a letra da lei sugira a obrigatoriedade da citação do fiador, a mesma é certamente facultativa, uma vez que é direito do credor abrir mão da garantia. Uma vez não incluído o fiador no pólo passivo do processo de conhecimento, tanto não mais poderá ser feito na fase de execução, nos termos da súmula 268 do STJ.  

A purgação da mora deve agora ser promovida, independente de autorização, nos quinze dias posteriores à citação. Novidade do inciso II, que prevê agora, ainda, a possibilidade de o fiador promover a emenda da mora.

Mudança significativa foi trazida pelo parágrafo único, com claro intento de coibir o abuso do direito de purgar a mora por parte do locatário. Este não mais poderá fazê-lo caso tenha se utilizado de tal faculdade nos últimos vinte e quatro meses. Pela norma anterior, o mesmo só estaria obstado a tanto caso o houvesse feito, por duas vezes, nos últimos doze meses.   

DO PROCEDIMENTO E DOS PRAZOS PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:

1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

 § 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

 § 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

ALTERAÇÃO:

"Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§1o......................................................................................................................................................................................................

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

..............................................................................................."


Pela nova redação, julgada procedente a ação de despejo, o juiz não mais fixará, na sentença, prazo para desocupação voluntária. Determinará a imediata expedição de mandado de despejo, o qual deverá prever, por sua vez, os diferentes prazos para desocupação voluntária.  (cont. pag.3)

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