Lei Inquilinato Alterações pela lei Nº 12.112 (3)

DAS ALTERAÇÕES DA LEI DO INQUILINATO PELA LEI 12.112 DE 09 DE DEZEMBRO DE 2009

Pela nova redação, julgada procedente a ação de despejo, o juiz não mais fixará, na sentença, prazo para desocupação voluntária. Determinará a imediata expedição de mandado de despejo, o qual deverá prever, por sua vez, os diferentes prazos para desocupação voluntária.  

Tais prazos continuam basicamente os mesmos, sendo a regra geral o de trinta dias. Somente a alínea b, do § 1º, que prevê as hipóteses onde o prazo é de quinze dias, foi alterada. Pela nova regra, tal é o prazo para o caso do despejo ser decretado com base em qualquer das circunstâncias prevista no art. 9º e não somente nas hipóteses dos incisos II e III, como dizia a redação anterior.

DA EXECUÇÃO PROVISÓRIA DO DESPEJO / DA CAUÇÃO

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

ALTERAÇÃO:

"Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9O, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

..............................................................................................."

 Via de regra a execução provisória da sentença de despejo depende de caução.

A primeira alteração do art. 64 traz a exclusão da obrigatoriedade de caução para as execuções provisórias de despejo decorrente da hipótese do inciso III, do art. 9º. Ou seja, fundado na falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

A doutrina criticava veementemente a redação anterior, pela nítida falta de critério lógico para a exigência de caução na execução provisória do despejo por falta de pagamento e não exigência para os casos de infração contratual em geral.  

Outra mudança diz respeito ao valor da caução, que continua obrigatória para os despejos que não estejam fundados no art. 9º. Anteriormente fixada entre doze e dezoito meses do aluguel, passou ao patamar de seis a doze meses.    

Aproveitou o legislador, ainda, para excluir do texto legal a expressão “depósito”, que dava margem a interpretação de que a lei fazia referência a depósito em dinheiro. O que, pela redação do §1º, já se via que não era o caso.

DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.

§ 1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

 § 2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

ALTERAÇÃO:

"Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

..........................................................................................................

II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

...........................................................................................................

IV - na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

..............................................................................................."


O art. 68 abre o capítulo que regula o procedimento da ação revisional de aluguel, prevista no art. 19, cuja finalidade é recolocar o aluguel a preço de mercado.

Adequando-se ao vigente direito processual civil, o caput do dispositivo passa a dizer que a ação revisional segue o rito sumário e não mais o sumaríssimo, já abolido. Da mesma forma, a redação do inciso IV foi alterada no sentido de se adaptar àquele, tal qual regido no Código de Processo Civil.  

Ao inciso II foram criados limitadores diferenciados para a fixação do aluguel provisório (aquele que vigorará durante o processo), para as hipóteses da ação revisional ser proposta pelo locador ou pelo locatário. Para o primeiro caso, o aluguel provisório não poderá ser excedente a oitenta por cento do pedido. Para o segundo, não poderá ser inferior a oitenta por cento do aluguel vigente.

Por fim, a Lei 12.112/09 acrescentou o inciso V, que disciplina a questão recursal da decisão que fixa o aluguel provisório. Uma vez pedida sua revisão até a audiência de conciliação, nos termos do inciso III, ficará suspenso o prazo para interposição de recurso (agravo de instrumento) em face da mencionada decisão.

DA PROVA DA IDONEIDADE DO FIADOR NA AÇÃO RENOVATÓRIA

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

 VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

 Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

ALTERAÇÃO:

"Art.71..............................................................................................................................................................................................

V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

..............................................................................................."


Um dos requisitos especiais da petição inicial da ação renovatória, prevista no art. 51, é a indicação do fiador que garantirá a relação locatícia renovada, bem como, a prova de sua idoneidade financeira.

A nova redação do inciso V do art. 71 esclarece que o locatário tem o dever de comprovar a idoneidade financeira do fiador indicado na petição inicial, mesmo quando ele for o que já figurava no contrato que se pretende renovar.   

Mudança salutar, pois é natural que o passar do tempo altere a capacidade financeira das pessoas, positiva ou negativamente.

DO PRAZO PARA DESOUPAÇÃO NO CASO DE NÃO RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

ALTERAÇÃO:

"Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.”

 A ação renovatória é dúplice. Como consequência, o locador pode pedir o despejo do locatário na própria contestação. Uma vez feito isso, caso o pedido de renovação não seja julgado procedente, tendo tido o processo resolução de mérito ou não, a sentença determinará o despejo do locatário.

O prazo para desocupação voluntária nesse caso, que era de até seis meses após o trânsito em julgado da ação, passa a ser de apenas trinta dias.

O texto legal não diz mais que o termo inicial de tal prazo é o trânsito em julgado da sentença. Dessa forma, abre possibilidade para a execução provisória do julgado.

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Fonte: Dr. Arthur Rios Júnior //  Das Alterações da Lei do Inquilinato Pela Lei 12.112 de 09 de Dezembro de 2009 - Arthur Rios Advogados (advrios.com.br)

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