Como calcular a MULTA de quebra de Contrato de Locação?
A multa pela quebra de contrato nas locações de imóveis é um dos temas que mais gera conflito nos contratos de locação, visto que, é comum nos depararmos com situações em que as pessoas desejam mudar para um imóvel maior, mais barato, ou até mesmo melhor localizado.
Contudo, quando essa necessidade da mudança ocorre durante o prazo da locação, ou seja, dentro do prazo estipulado no contrato de locação, as partes esbarram na regra contida no artigo 4º da lei 8.245 de 1991 (lei do inquilinato).
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Como podemos perceber a lei não fixou um percentual a ser aplicado, bem como não estipulou a base em número de alugueis, e tão pouco, mencionou o prazo para que esta multa seja computada. Essa lacuna legal, por vezes, deixa os locatários (inquilinos) a mercê dos locadores (“proprietários”), causando na prática um verdadeiro enriquecimento sem causa, visto que de modo consciente ou inconsciente, não aplicam a proporcionalidade na hora de estipular essas multas.
No direito brasileiro, toda relação comercial deve seguir alguns princípios básicos para que uma parte não se sobreponha a outra, impedindo que ocorra um desequilíbrio contratual, e, na locação de imóveis, não é diferente. Se por um lado, o locador tem seu direito assegurado caso o inquilino descumpra o contrato, por outro lado o locatário não pode ficar vinculado a um contrato que lhe cause transtornos insuportáveis do ponto de vista econômico, caso ocorra um fato inesperado em sua vida.
Assim, tendo em vista os inúmeros casos de julgados nos tribunais pátrios, o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), também se posiciona pela aplicabilidade do que está expresso na lei, ou seja, que a aludida multa deverá ser cobrada proporcionalmente aos meses que faltam para o encerramento do contrato de locação.
Deste modo, a título de exemplo:
- Em um contrato com prazo fixado em 30 meses, com aluguel mensal no valor de R$ 1.500, onde a rescisão ocorreu no 20º mês.
- Multa Contratual de 3 vezes o valor do aluguel.
- O cálculo da multa proporcional ficaria assim: 3 meses de alugueis = R$ 4.500 divididos (÷) por 30 meses (total de meses contratados) = R$ 150,00 p/mês.
- O prazo que faltaria para o término do contrato é 10 meses, correto? Então a multa proporcional no caso do exemplo seria de R$ 150,00 vezes (x) 10 meses = R$ 1.500.
A cobrança da multa pela quebra do contrato de locação é permitida, porém a proporcionalidade deve ser respeitada pelo locador. Caso o locador não proceda dessa forma, é recomendado ao locatário que devolva as chaves do imóvel e em seguida entre na justiça para questionar a multa e seu modo de aplicação, demonstrando os valores que entende devidos.
Fonte: Jusbrasil // Marins & Lourenço Advogados
Link: Como calcular a multa de quebra de contrato de aluguel? (jusbrasil.com.br)
